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江西省南昌市人民政府


关于搞活住房二级市场的若干规定（试行）
2001.06.08 南昌市人民政府


近年来，我市住宅及房地产业发展很快，对改善居民的居住条件，推动本市城市建设和经济的发展发挥了积极作用。按照省委、省政府关于重视面向城乡消费，推动住宅产业现代化，加快搞活我市房地产市场的精神，现就搞活住房二级市场作出如下规定：

一、逐步实行住房分配货币化，鼓励居民个人购房

认真贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，加快住房分配货币化进程，扩大居民住房消费。今年着力抓好我市住房分配货币化方案的出台实施工作，使职工主要依靠个人工资、住房公积金、住房补贴和个人住房贷款等直接向市场购买商品住房，促进个人住房消费。

二、推动已购公有住房和经济适用住房上市交易

（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售不再办理准入审批和登报公告，由买卖双方直接向市房产管理部门申请办理交易过户手续。

（二）已购公有住房和经济适用住房上市出售暂只需个人持有房屋所有权证，交易时先办理房屋所有权变更登记，再凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记手续，由土地管理部门核发土地使用权证。

（三）职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有；以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。

三、明确住房交易税收政策

（一）个人销售自有普通住房（含个人自建自用住房）免征营业税。

（二）个人销售普通住房取得的收入按有关规定暂免征收个人所得税。

（三）个人购买自用普通住房契税按2%税率征收，其中财政予贴税率0.5%。

（四）职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购住房，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。

（五）对居民个人拥有的普通住房，转让时暂免征收土地增值税。普通住房是指别墅、渡假村以外的其他商品住房（包括经济适用住房）、职工已购公有住房。

四、降低住房交易收费

（一）取消住房交易环节的各种管理费、鉴证费。

（二）降低现有住房交易手续费标准，具体收费项目和标准见附表。

（三）住房交易税费收取应以实际成交价格为准，申报的成交价格明显低于市场价格的，应当进行审核性价格评估，并以此作为收取税费的标准，审核性价格评估不得向交易双方收费。

五、简化办事程序，提高工作效率

（一）市房管、土地、财政等部门在市房地产交易市场内设立统一的对外办事窗口，实行一个窗口收件、内部运转、统一收费、核发权证的“一门式”服务；设立简洁、必要的工作流程，实行房地产交易与权属管理一体化，公开办理程序、收费标准，面向社会推行服务承诺。

（二）缩短办事时限。已购公有住房和经济适用住房上市交易手续应在接到申请之日起15日内办理完毕；其它存量住房交易办结手续必须在30日之内完成。

（三）住房交易过程中涉及当事人应当缴纳的契税、土地出让金或相当于土地出让金的价款，分别由财政、土地管理部门派驻人员审核后，由市房地产交易市场管理机构统一办理，集中开票，统一进市财政专户。

六、加快房地产权属证书发放速度

（一）通过登报、发函等方式促使各房改单位尽快办齐有关手续，申请房屋所有权和土地使用权登记，力争今年内完成各房改单位土地使用证的分割手续。

（二）个人已经取得房屋所有权证的住房，凡1995年底以前领取了权证的在换发新证时只需缴纳工本费。1996年后领取的权证在换发新证时（房改房除外），未缴交契税的按照有关规定补缴。

七、扩大购房落户范围

（一）在城市规划区内，以按揭方式购买商品房，可按《关于我市户籍制度改革实施办法》（洪府发〔2000〕34号）第五项规定，办理有关人员的落户或户口迁入手续。

（二）在城市规划区以内，已购公有住房和经济适用住房首次上市出售，购买方（含以按揭方式购买），可按上述规定办理有关人员的落户或户口迁入手续。

八、规范和发展房地产中介服务

（一）按照政、事、企分开的原则，本年度内完成房产、土地管理部门与其所办的中介服务机构的脱钩改制，使房地产中介服务走向市场化、专业化的轨道。

（二）加强对房地产咨询、评估和经纪的管理，尽快出台《南昌市房地产中介服务管理办法》，规范市场行为。

（三）引入竞争机制，放开测绘市场，提高办证效率。

（四）引进外地先进的中介服务组织，组建覆盖全市、信息集中的房屋交易网络，为各类住房交易提供优质服务。

九、开展各类住房置换业务

鼓励居民之间、居民与房屋产权单位之间、居民与房地产开发企业之间，进行以小换大、以旧换新等各类产权住房置换。各房地产开发企业、房屋产权单位及个人拥有的产权住房，均可进行置换。具体实施办法另行制定。

十、加大金融扶持力度，提高居民购房能力

（一）鼓励和支持各商业银行尽快开办存量房贷款。

（二）完善住房抵押登记办法，规范抵押登记行为。

（三）增加个人住房贷款还款方式，借款人可以部分提前还款。

（四）进一步简化住房抵押贷款手续，住房保险和公证要坚持自愿的原则。

（五）扩大住房公积金的贷款范围，只要足额缴纳住房公积金半年以上的职工或其直系亲属均可申请住房公积金贷款，贷款首付款比例由30%降为20%。

（六）尽快注册住房置业担保公司，为个人住房抵押贷款提供费用低、手续简便的担保服务。

十一、实行房屋拆迁货币化安置

（一）鼓励房屋拆迁实行货币化安置，具体办法另行制定。

（二）被拆迁人以补偿的货币购买住房的，只对其超过补偿金额的部分征收契税。

十二、推广和完善物业管理

（一）逐步提高物业管理覆盖率，督促、指导业主尽快组建业主委员会，切实履行业主委员会的权利和义务。

（二）共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由所在城区人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。

（三）逐步采取招投标方式择优选聘物业管理企业，通过市场竞争，优胜劣汰，推动我市物业管理水平的提高。

（四）建立物业共用部位共用设备维修基金归集使用保障机制。本年度内完成维修基金按栋设帐，并按规定管理和使用。

十三、本规定自发布之日起执行，有关文件与本规定有抵触的，一律以本规定为准。