浙江省舟山市人民政府


舟山市人民政府批转定海区人民政府关于舟山市定海城区旧城改造房屋拆迁实施细则的通知

舟政函(2010)65号


各县（区）人民政府，市政府直属有关单位：

定海区人民政府关于《舟山市定海城区旧城改造房屋拆迁实施细则（试行）》已经市政府同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年八月十三日

舟山市定海城区旧城改造房屋拆迁实施细则

（试行）

定海区人民政府

第一条 为加快推进定海旧城改造，进一步规范房屋拆迁工作，保护当事人的合法权益，促进现代化城市建设，根据有关法律法规，结合旧城改造工作实际，制定本实施细则。

第二条 定海城区旧城改造规划范围内，因改造建设需要对房屋实施拆迁，并对被拆迁人进行补偿安置的，适用本实施细则。


第三条 定海城区旧城改造以政府推动、群众自愿、和谐拆迁为宗旨，并依法实行以政府为实施主体的改造原则。

舟山市定海旧城区改造建设指挥部是定海城区旧城改造的责任部门，具体负责舟山市定海旧城区改造建设领导小组交办的旧城区改造计划编制、协调、管理工作。

舟山市定海城区建设开发有限公司为实施定海城区旧城改造的拆迁人。发改、财政、税务、工商等部门及城区街道办事处、社区按照各自职责，互相配合，共同做好定海城区旧城改造房屋拆迁工作。

第四条 房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换或者货币补偿与产权调换相结合的形式，被拆迁人有权选择具体补偿形式。

第五条 被拆迁房屋（以下简称原房）的建筑面积以房屋所有权证或其他合法房产凭证记载为准。

第六条 安置房套型应当根据改造区块实际进行设置。

第七条 原房和安置房的市场评估价格由具有资质的同一家评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。评估价格实行复估和公示制。

第八条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家相关法律执行。

第九条 拆迁产权共有的房屋，按一户认定。可以选择货币补偿或产权调换。

第十条 法律法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，从其规定。

第十一条 拆迁范围内已签订拆迁补偿安置协议的房屋，在协议生效后由拆迁人组织拆除。原所有人或使用人不得损坏房屋结构，不得擅自拆除房屋相关设备和设施。

第十二条 住宅房屋拆迁补偿与安置。

（一）居民私有房屋拆迁。

⒈安置用房可套户型的选择以原房建筑面积为依据，并结合拆迁人提供的安置用房面积和套型，采用“选大就近、选小自愿、合理安置”的原则，确定安置用房的套型和套数。选择异地安置的，可以结合异地安置区块和就地安置区块的地段、交通等因素制订不同的安置办法。

⒉在选择可套户型后，原房和安置房同面积部分差价由具有资质的评估机构按定海城区同类地段市场价各自评估后结算差价。

⒊就近套户型后安置房套型超过原房建筑面积部分，可以按照各区块实际按安置房市场评估价予以适当优惠，同时考虑到被拆迁人在可套户型选择时享受的优惠政策的不平衡性，可以对部分未享受到套型内一定面积优惠的被拆迁人进行经济补偿。

⒋原房与安置房因建筑结构原因造成的公摊面积差异，可以根据各改造区块的实际享受按原房建筑面积一定比例的货币补偿，以安置房市场评估价均价结算。面积计算原则为：一层平房就近套户型在多层安置的最高不得超过原房建筑面积12%，在小高层、高层安置的且每单元只设一部电梯的最高不得超过原房建筑面积的24%，设二部电梯的，最高不得超过原房建筑面积的28%；其他住宅就近套户型在小高层、高层安置的且每单元只设一部电梯的最高不得超过原房建筑面积的12%，设二部电梯的，最高不得超过原房建筑面积16%。本款所称一层平房指产权户主体建筑为一层的平房，不包括二层及二层以上建筑的附属用房。

⒌被拆迁人选择安置房面积小于原房面积的，不足部分可以按货币补偿办法执行。

⒍要求扩大安置面积的，须被拆迁人申请,由拆迁人视房源情况和被拆迁人在城区实际居住情况给予考虑。要求扩大的增购面积按安置房市场评估价结算。

⒎原房面积在拆迁人提供的可套户型面积范围内，不予分套安置。在可套户型面积以外的，根据“套数就少，就大就近”的原则选择安置用房。

⒏对有特殊情况的拆迁户，可以选择产权共有的安置方式，另行签订产权共有和租赁协议，具体权利义务以协议明确为准。

⒐被拆迁人选择货币补偿的，原房货币补偿金额由具有资质的评估机构按市场价评估确定后，可在货币补偿的基础上另给予其30%的补偿。

⒑对积极配合旧城改造的被拆迁人，根据各改造区块的实际情况，由拆迁人制定奖励办法给予一定的奖励。

⒒临时安置补助费、搬迁补助费等补助标准按政府相关规定执行。

⒓其他附属设施的补偿、补助按相关规定执行。

⒔凡被拆迁人家庭成员中有七十周岁(以拆迁许可证核发时间为计算时点)及以上年长者且在被拆迁房屋中实际居住,并公示无异议的，可以适当增发临时安置补助费。在安置过渡期间，达到七十周岁的，可以比照执行。

⒕被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十九条规定予以补偿，具体补偿标准按规定执行。

⒖对个别改造区块，在兼顾定海城区补偿安置政策总体均衡的前提下，可以采用其他办法进行安置。

（二）直管住宅公房拆迁补偿与安置。

⒈拆迁房管部门直管住宅公房，房屋承租人享有按照《舟山市定海城区拆迁直管公有住房落实房改政策实施办法》购房的权利。房屋承租人按照《舟山市定海城区拆迁直管公有住房落实房改政策实施办法》购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。

⒉房屋承租人未按《舟山市定海城区拆迁直管公有住房落实房改政策实施办法》购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

（三）房管部门代管房屋拆迁补偿与安置。

⒈拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

⒉拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置的方式。

⒊选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿资金经公证机关办理提存公证后存入银行专项账户。

第十三条 用途变更房屋拆迁补偿与安置

（一）房屋用途改变为商业用房的认定办法按《舟山市城市房屋拆迁管理暂行办法》有关规定执行。

（二）被认定为商业用房的拆迁补偿与安置原则。

⒈拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换或货币补偿与产权调换相结合的安置形式。被拆迁人有权选择具体补偿形式。产权调换或货币补偿的面积，按照原房依法认定商业用房的建筑面积计算。

⒉原房的货币补偿金额由具有资质的评估机构按房地产市场价格评估确定。

⒊实行产权调换的，按“拆一还一”原则进行置换。原房和安置房同建筑面积部分由具有资质的评估机构按定海城区同类地段市场价各自评估后结算差价，安置房超原房建筑面积部分可以按市场评估价给予适当优惠结算；安置不足的，不足部分可以按照货币补偿标准执行。

⒋因拆迁引起的停产、停业经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，由拆迁人给予一次性补助，具体补助标准根据各改造区块的实际情况，在安置方案中予以明确。

⒌实行货币补偿的，按原房市场评估金额另给予被拆迁人20%的补偿。

（三）对私有住宅自行改变房屋用途从事商业经营，并以营业用途延续使用，且持有合法营业执照、税务部门完税证明但按规定不能认定为商业用房的，在按原用途（住宅）补偿安置后可以按营业面积、经营年限给予经济补助，具体补助办法如下：

⒈营业面积参照商业用房营业面积的认定标准执行。

⒉经营不足半年的，补助1000元；满半年不足一年的补助2000元；经营满一年的，按营业用房实际用途评估价与原用途评估价的差额的1%予以补助，每增加一年可以增加差额的一定比例，但最高经济补助不超过差额的55%，具体比例根据改造区块的实际设置。

⒊一层建筑变更认定为商业用房或按营业用房享受补助政策后，其进深超过该房屋沿街建筑面宽（以结构自然间为基数）2.5倍及进深超过10米以上部分及车库、车棚、地下室、半地下室、阁楼变更用途的，不享受前款补助政策，可以给予一定的经济补贴和设施补偿费，具体标准在安置方案中明确。

第十四条 行政事业单位用房拆迁补偿与安置

行政事业单位用房拆迁补偿与安置一般实行货币补偿，货币补偿金额由具有资质的评估机构按市场价评估后确定。

第十五条 企业用房拆迁补偿与安置

（一）国有企业、集体所有企业生产性用房和仓储、办公用房拆迁一般实行货币补偿，货币补偿金额由具有资质的评估机构按市场评估价评估确定。

（二）其他经营性企业用房及仓储、办公用房（含私人所有）按评估价对原房实行货币补偿，并另增加货币补偿价（不包括装潢等费用）15%的补偿金。需要外迁安置的，应按统一规划原则，由被拆迁人按基本建设程序报批，自行外迁至市、区工业园区。

（三）属于一次性投入无法搬迁或大型的设备设施，按评估的重置价格结合成新给予补偿；可以搬迁的，只补偿设备拆迁损失补贴费和搬迁后的安装费。

第十六条 旧城改造工作程序

（一）舟山市定海旧城区改造建设指挥部确定旧城改造的地点和范围，并组织有关部门就房屋拆迁目的、拆迁范围、实施时间等事项进行论证并征求意见。

（二）经改造区域90%以上被拆迁人同意改造的，方可进行改造。

（三）拆迁人在调查摸底的基础上结合改造区块的实际，制定该区域《房屋拆迁补偿安置方案》（意见征求稿），安置方案应当征得三分之二以上被拆迁人的同意。

（四）拆迁人应根据《房屋拆迁补偿安置方案》与被拆迁人签订附加生效条件的房屋拆迁补偿安置协议。三分之二以上被拆迁人签约并在办理相关法定手续后，协议方可生效，拆迁双方当事人履行房屋拆迁补偿安置协议，实施房屋拆迁；如签约户数未达到规定比例的，暂停改造工作，拆迁人将征询结果报相关部门备案，并在一定年限内不予改造。协议生效所需的被拆迁人签约数的具体比例根据改造区域的实际确定。

（五）在已签协议生效后，对未按时腾空原房或未签订房屋拆迁补偿安置协议的，拆迁人应按相关法律、法规执行。

第十七条 拆迁人应严格按法律法规和相关程序进行工作，并结合改造区块实际制订房屋拆迁补偿安置方案，在本实施细则原则范围内进一步明确补偿安置及奖励标准。

第十八条 本实施细则由舟山市定海旧城区改造建设指挥部负责解释。

第十九条 本实施细则自发文之日起施行。

　
论商业登记

王雁


商业登记是指依商法和商事登记管理法规有关商业登记规定，当事人将要进行的应登记商业事项，向登记主管机关提出申请，登记主管机关审核合于规定即予以登记注册，使所申请事项发生一定效力的活动。
一、 商业登记的历史演进
商业登记源于商人习惯法时代，中世纪初商业首先在地中海及北海与波罗地海地区复兴，随后因其强大的传染性、渗透力波及整个欧洲大陆，商人之间的组合先后在地中海地区及欧洲其他地区出现。为了对组织中的商人进行管理,维护其内部利益,商人名簿出现,它对组织中的商人姓名,牌号及辅助人员等进行登记。随后大型的商人自治行会产生，要取得商人资格，从事某项行业，获取商人特权，就必须在相应的行会的名簿上进行登记。到了近代，商业越来越兴盛，整个社会成为一个商品的社会，商事登记活动不可避免的涉及第三人的利益，进而影响整个社会生活，于是立法者吸取了商人法时代的商人登记规则，建立了商业登记制度，它不仅要求商人取得资格时进行登记，更重要的是要求商人对商事营业中的一些重要的可能涉及到第三人利益的事项进行登记，若不登记则不发生法律上的效力或不得对抗善意第三人。1869年《普通德意志商法典》首次将商业登记系统的纳入商法典，随后各国商法典争相仿效，近来有不少国家还将商业登记制度从商法中单独列出形成单行法。
二、 商业登记制度的性质
商业登记法律制度究竟是公法性质的还是私法性质的呢？很多学者认为商业登记应属于公法性制度，强调其公的性质，主要有以下理由：
1.商业登记制度有强的公法性，它以不平等的主体之间的权利义务为其调整对象，以申请人的角度来看，它的权利义务不以平等当事人为相对人，而是以登记机关通常为国家机关作为相对人的，并认为并非商法公法化中的部分公法化，而是整个商业登记制度的全面公法化。
2.商业登记制度具有极为明显的强制性。商业登记制度中大都是不能由当事人选择的规定，商业登记法律关系中的登记机关虽然不直接干预商业权利义务关系，但是登记以及其相应的要求市场主体从事特定商业活动的必经程序，即这种准入的机制，仍是政府干预经济生活的直接表现，而且倘若商业登记程序与核准权相结合的话，就会形成极强的政府干预。
3.商业登记法主要体现为程序法。商业登记法律关系的核心——登记，决定了商业登记法律主要是规范登记程序的规范。
笔者认为,商业登记制度固然有其貌似公的一面,但绝不能过分予以强调,否则将可能导致严重的后果;而且商业登记制度绝不应与其他商事制度分离,就算是以单行法的形式出现也不代表在考虑问题时应将两者分开。
首先，从商业登记的价值功能来考察。商业登记制度开始是作为一种准入制度出现的，也就是说要进行某种行业从事某类商事营业，就必须在某类行会的名簿上进行登记，发展到现在，商业登记更多的是为商事交易制度服务。为了维护第三人的利益，可以看出商业登记制度从一开始就是作为一种维护快捷、安全商事交易关系的辅助性制度。在讨论商业登记制度时绝不应当与其它商业制度人为分开，虽然商业登记带有某些商事制度私的背景。
其次，从商业登记机关的地位考察。现在的商业登记机关虽以国家机关的形式出现，但其在商业登记过程中的行为与其他典型的行政行为有很大区别。在商业过程中。行政机关应属于被动的地位。一般来说。商事主体不主动申请，登记行为是不会发生的。除了法律明文规定的强制登记外，登记机关不应主动登记。在登记过程中，登记机关更多的不是在行使职权，而是在履行职责、义务，只要商事主体申请的事项符合法律规定，登记机关就应予以登记，此时登记只是一种义务。然而在现实生活中，往往过于强调登记行为的公的性质，使登记机关错误的摆放自己的地位，把自己放的高高在上，形成了一系列乱收费、登记难的问题。所以商业登记中的登记机关应更多的注意商事的私的性质，更何况，历史上商业登记是由商业行会这一非国家机关进行的。而且，现在德国国内主张将商业登记簿管辖权转移给行会的呼声越来越高。1998年，联邦内阁作出了一次决议，同意就登记簿管辖权转移试点，这一举动必将对将来的登记制度产生重大影响。
第三、从商业登记行为的效力考察。商业主体进行商业登记，并没有从登记中取得新的利益，登记行为只是使已有的商业活动发生私法的效力或得以对抗第三人。也许有人会说商业主体设立登记使登记者享有商事特权是商事主体取得资格的前提，也就说登记使登记者有了权利。但我们应注意到一种趋势，即1998年德国商法典修订后规定，经营营业的人就是商人，除非依种类或规模无需以商人方式进行营业。也就是说，无论自然人或法人，只要从事商营业就是商人，登记是一种义务，但不是取得商人资格的前提条件。
第四、在考虑商业登记，如设立登记、变更登记、消灭登记时，应放入设立、变更、消灭的整个过程中考虑。以商事主体的设立登记为例，设立行为是指依照有关法律规定创设商事人格的一系列有目的的、连续进行的过程。这一过程中，更多的反应是：主体是否为何种商主体，以何种方式成为商主体，成为何种商主体，这些司法上的的意思自由，而在整个过程中，设立登记行为仅是使以上一系列意思发生效力的手段，是设立行为终结的标。因此，从整个商主体设立的过程来看，即使登记行为有某种公的特征，但它也不能改变整个过程的私的性质。
另外，自罗马法以来，法律在理论上有公法与私法之分，其区别之实意“除理论认识目的外，厥载于救济程序。易言之，即私法案件由普通法院管辖，公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖。”就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提出司法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之赔偿责任，虽然以上登记行为非指商业登记，但似可以对商业登记性质的讨论起到借鉴作用。
商业登记制度与整个商业制度密不可分，考虑其性质时，也当然不应脱离商业整体来考虑，否则分离两者，一味强调商业登记制度的公法性，强调登记机关的管理职权，将最终损害整个商业活动的顺利进行。
三、 商业登记的价值
研究商业登记制度的价值，有助于商业登记法律规范、原则、制度的优化选择，以充分保持立法的科学性合理性，使立法最大化的增进商业活动的繁荣。
首先，商业登记制度有助于促成交易的安全实现，各国的商业登记制度均坚持公示主义，维护交易安全。所谓公示主义是指交易当事人应当将与营业有关，且与利害关系人有重大关系的事实加以公告通知，才能发生法律上的效力。各国商业登记制度的要求商业登记必须公告，否则不得对抗善意第三人，如德国《商法典》规定：如果因登记事项已经登记并已公示，该事项则对第三人生效。但是，如果登记事项公布之后15天内，他既不知道，也无责任必须知道该登记事项。那么，该登记事项对其不发生效力，当然未登记事项或未公布事项不具有对抗第三人的效力存在一定的前提条件：针对第三人的作为必须涉及到具体的应登记事项，该事项必须未登记，至少未公布；第三人必须不知情。另一方面,商业登记还对各种违法行为规定了严格的责任，包括民事责任、行政责任、刑事责任，这既是维护商业登记制度的重要保障，也反映了商业登记制度体现的保障交易安全的理念。
其次，商业登记制度有利于增进效率，虽然商业登记要求商事主体在从事商事活动前需登记，并应在实体上达到登记内容的要求，这在某种程度上增进了商事主体，以及商业登记机关的成本支出，但经过登记和公告的商事主体的各项信息，对交易相对人而言则意味着交易成本的降低。交易成本高就是因为信息不完全造成的，其中有关交易对方的各种信息，如资信能力等都是极为重要的，有时由于市场主体的有力的特性，他们可能不择手段的实现交易，故意的隐瞒相关信息，或欺骗对方当事人，这样，或是增加了交易对方了解相关信息的成本，或是增加了整个社会的成本，而商业登记制度要求商事主体将设立、出资履行、组织变更、合并、增减出资、解散等信息进行登记，显然有助于相关交易主体获取信息，大大降低了相关主体为调查这些信息而支付的成本，也为商事主体迅速地作出交易决策，降低风险创造了条件。
我国现行的商业登记制度过于分散；过于强调交易安全，忽视了效率；过于强调登记机关的职权性，对于商业登记价值的实现有重大的影响。因此，应建立新的体系完整的，适应当前国情的商业登记制度。
四、商事登记立法需要明确的几个重大问题
商业登记毕竟是依法登记，如果不能制定好的商业登记实体法和程序法，我们仍然不能达到目标。商业登记改革最核心问题是法律设定。
考虑商业登记的法律设定，笔者认为需要特别研究明确以下几个重大问题：
1、 确定企业的合法性是商事登记立法的实质目的。
商业登记管制，政府要付出行政成本，企业要付出管理成本，两者共同导致社会总福利减少。那么，为什么大多数国家的政府仍要进行商业登记管制？
笔者认为，商事登记立法的实质目的是通过登记保证企业的合法性。在市场经济中，这一合法性保证可以减少交易成本，保护企业、股东、债权人和交易相对人的合法权益，进而增加社会总福利。如果由此导致社会总福利增减的代数和是正数，商业登记管制就能够得以存续。这是在现今世界放松政府管制的大趋势下，商业登记管制能够存在的理由。商事登记立法需要围绕这一实质目的进行。
2、 政府在商事登记立法中可以使用的两个策略。
企业的合法性有两种情况，一是静态合法性，二是动态合法性。政府通过商事登记保证企业静态合法性的方式是利用企业的设立、变更和注销程序，这是政府强制管制的结果；保证企业动态合法性的主要方式是使用有关罚则“威胁”企业和控制企业的“信用”资源，这是政府和企业之间的博弈过程，博弈的均衡结果在于双方的策略。政府的主要策略是利用处罚减少企业的直接利益和利用控制企业信用等级增减企业的潜在利益。当前企业虚假登记和登记后违反登记法规的问题较多，一个重要原因在于目前商业登记管理的法律法规没有从博弈的角度去设定罚则（控制企业直接利益），更没有对企业信用等级进行控制的条款（控制企业潜在利益），放弃了一个重要的策略。因而登记管制博弈的均衡结果是不理想的。
3、 企业合法性的法律标准——界限划在哪？商事登记立法的一个基本原则。
确定企业的合法性标准十分重要，因为这个标准是一条企业是否合法的界线。正像婚姻法确定适婚年龄一样，过高和过低的企业合法性界线都将产生不良后果。一般地讲，企业合法性界限过高会人为制造“不合法”，而我们现在的问题主要是企业合法性界限过高，例如对注册资本规定等。划定企业合法性界线的根本标准在于市场经济的客观需求。或者说商事登记立法的第一着眼点不是法学理论，而应是经济生活和经济规律，控制经济的法律不应脱离经济生活和违背经济规律，这是我们讨论商事登记立法的一个基本原则。这一着眼点直接决定了我们能否立出“好法”。
把握市场经济的客观需求，有两个需要注意的比例关系，一个是人的经营权、发展权和企业合法性标准的比例。经营权，发展权的量和一个社会的经济发展程度是正比例关系，经济发展社会发展人们享有经营权、发展权的水平就会高，因而商业登记的合法性标准就应当低；第二个是社会的道德水准和企业合法性标准的比例，在法的资源总量一定的情况下，扩张私权利，就意味着公权力的收缩，但是在现阶段或者说一个相当长的时期内，要保障公民的权利，还必须依靠一定量的国家权力来保障。后面我们会提到和借鉴德国的商事便捷原则，德国的道德水准是比较高的，例如他们的地铁没有卖票的人，也没有查票的人，乘坐地铁是由各人根据距离的远近自己到自动售票机上买票。
结合我国现状，我们试对企业的合法性标准得出这样的趋向性建议：静态低标准（低门槛），动态高标准（违者重罚，长期纪录）也许我们会问，静态低标准会不会使大量不合格的市场主体进入市场？
首先我们应当看到，在目前静态高标准（高门槛）的情况下，市场主体的情况并不容乐观，大量市场秩序整顿数据可以证明这一点。据计算，企业已经登记且不符合条件的概率为15%，不符合登记条件且前来申请登记的概率接近100%。也就是说，静态高标准不但损失了效率，而且并没有达到分离的目的。
其次，静态低标准是否可行？让我们看看英国商业登记的特点。英国商业登记的一个突出特点是对申请人的材料进行形式审查，所以登记速度快，一般需要5天，20英镑。加急1天就可以办完，需要100英镑。另一个突出的特点是没有注册资金限制，也不需要验资，企业资金是申请人自己申报的。第三个特点是设立公司的专项审批，全部实行事后审批。英国商业登记的基础是全国联网的个人信用制度。
4、 必须考虑到工商行政管理人员的经济人特性，恰当地规定登记条件，并且这些条件一定要有可操作性，同时也不要使他们负担不可预期的责任。
在商业登记管制中，企业出现违法行为应当认为是企业自己的事，企业应当为此而承担责任。如果法律的规定隐含着连带和追究工商管理部门的责任，工商管理部门必然对此作出预期反映，太多的责任一定会导致对企业作出太多的限制，企业登记效率大大降低，借权力寻租以求得利益平衡的现象就会大量增加。依照《公司法》第十九条的规定，设立有限责任公司的条件有5项。《公司登记管理条例》第十七条把这5项条件具体化为9个书面文件，其中有公司住所证明。由于大多数“公司住所”是租赁的，往往登记机关认为光有合同还不行，还需要房主的营业执照复印件（还需要加盖发照工商局的印章），还需要房主的房产证复印件（是否需要加盖房产部门的印章？）。于是，书面文件（九）实际上就泛化成了三个文件，况且要“加盖印章”。问题是，法规规定的书面文件（九）能这样泛化的理解吗？回答是：能！既然法规要求公司登记的申请者提交“公司住所证明”，可法规又没有指明这个证明确切的是指什么，显然执行者可以理解这个规定隐含着这样的意思：公司住所必须用文件来真正证明。为了追求这个真正的证明，自然可以发挥想象力了。一个文件泛化成三个还是少的，合同上的章是不是真的？签名是不是真的？如果签名是真的，是不是当事人意思的真实表示。营业执照也可能有假的，是不是还要再查查股东的情况，让申请者提交一下股东证明，还有其他证明，例如注册资金证明等等。如此，申请者何时才能完成企业登记手续呢？这就不免给申请者一种被“刁难”的感觉。但是法律法规并没有禁止这样理解和这样做！立法中并没有解决这个问题。可从另一个角度讲，公务员都是吃工资饭的，搞错了，出了事，砸了饭碗的事不是一个先例了。这种心理大多数负责企业登记的人员都有。从“经济人”的角度讲，公务员追求效用最大化确也无可非议。以上例子还会导致这样一个结果，就是社会对政府的预期不乐观，政府说话没准，不讲信誉，从而助长了企业的投机心理，恶性循环的结果是社会总体信誉降低。社会信誉降低又加剧了虚假登记行为。
5、 商事便捷——市场经济条件下的登记管制立法原则。
德国是民商法比较成熟的国家。早在1897年《商典法》就对商事登记作了系统规定，并成为欧洲大陆国家的借鉴，甚至影响到日本、韩国和我国澳门。即使如此，在商业现代化、国际化的影响下，德国近年来进行了一系列的改革。主要是：放宽商号登记的限制条件，登记采用“义务” 原则和小规模“自愿”原则；适应现代化要求，设定“登记自动化”法律规定。这一切，都体现了“商事便捷”的原则。同理，在商事便捷这一适合市场经济的登记管制原则下，我国目前商业登记法律法规存在的较多问题可以较好的得到调整解决。
在商事便捷原则下商业登记立法的一个具体做法是统一市场实体法和程序法。我国市场实体法散见于不同的法律。有以责任形式立法的（《公司法》、《合伙企业法》、《个人独资企业法》等），有以所有制形式或地域立法的（《全民所有制工业企业法》等），有以投资者身份立法的（三个外资法）。在此立法逻辑下，登记程序法几乎和主体法一样多。这种情况的存在虽然有其历史的原因，但其问题是十分显著的。主要表现在：法律资源浪费和缺乏事理一致性（例如三部外资法关于审批时限的规定就有三种：3个月，90天，45天；同是公司制企业，内资企业实缴资本，外商投资企业续交资本；）两个问题上。
这种多部法律并存的情况，不但增大了立法成本、协调成本、维护成本和学习成本，而且由于缺乏事理一致性，打乱了人们正常的思维逻辑，不但企业难以掌握法律，就是长期从事企业登记的工商行政管理人员也难以把握。这是和商事便捷原则冲突的。
在商事便捷原则下，统一市场实体法和程序法具有可能性。主要理由是三个：一个是我们已经有覆盖较全的市场实体法和程序法，以及丰富的执法实践经验；二是入世后逐步实行统一的国民待遇；三是我国目前已经进入完备市场秩序阶段，特别是至关重要的产权明晰已经基本做到，例如国有企业以产权明晰为主的现代化企业改造，党政机关和军队武警不再办企业，政府垄断的不断弱化等等。
从根本上说，转变政府职能，简化企业注册条件，变企业登记工作大包大揽的管制为企业作为民事主体自身为社会负责，实现《民法通则》对企业法人的规定性要求，企业真正成为独立承担民事责任的主体，以及严厉惩处虚假申请（包括已经登记的企业又被发现是虚假的）行为是解决问题的最终途径。
［参考文献］
1.赵中孚 《商法总论》 北京 中国人民大学出版社 1999年
2.甘培忠 《企业与公司法学》 北京 北京大学出版社 1998年