居民购农宅案 效力如何？

张生贵


　　北京海淀区其镇政府推进旧村改造建设，因被告系居民，十八年前购买了某村村民的农宅，由于此处腾退重建，房价增值，为些原告诉被告，要求确认买卖合同无效。原告的诉由是，该协议违法，应按无效处理，被告辩称应驳回原告的诉讼请求，理由是自己翻建此房，物权法颁行后，居民购农房应认定有效，合同法规定，无效认定只能按法律，原有国务院相关土地管理的政策不能确认无效。此案经法院审理后，确认协议无效，但判决前此房已由村里收回，无法返还，被告与村里订立了腾退协议，原告再次起诉腾退安置协议无效，被告辩称2009年8月17日答辩人与第二被告订立的腾退补偿安置协议，是双方当事人真实意思表示，属于拆迁人与被拆迁人就拆迁安置达成的协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原告的诉讼主张不能成立。原告以2009年12月11日的判决作为确认腾退补偿安置协议无效的理由，原判决确认的仅仅是答辩人将房屋腾空后还给原告，原判决确认的标的物（房屋）已由拆迁人拆除，被拆迁的房屋系答辩人翻建扩建的房屋，原告未向答辩人回购，拆迁人拆除此房时负有安置答辩人的义务。原审判决并未确认将土地返还给原告，土地是村集体所有，与原告无关。腾退补偿协议属于拆迁人同被拆迁人订立的协议，涉及的土地属村集体所有，该村改造建设后全部农改非，原告不能向答辩人提出主张，村委会对答辩人进行安置与原告没有关系，且原告所在的村委会对原告进行了安置补偿，原告的基本居住条件得到了满足和保障。原告的起诉在于眼见腾退拆迁有利可图，目的是想多得多占，其不当动机不应得到法律支持。
　　此类案件的处理目前法律法规不够明确，虽然法律规定城市居民不得购买农村房屋，但在处理纠纷的方法上一般以只认定无效为原则，针对返还问题根据当事人的反诉或另案起诉程序解决，原告提交的判决是在未经反诉且本诉中无主张返还的情况下，超诉讼请求作出的判决，依据法律规定，此判决内容不能约束答辩人。尤其在处理无效后果时，司法实践中以利益衡平为原则，确认出让人追求不当利益的诉讼动机，对无效承担主要过错责任，充分考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益因素，以保护受让人利益为重，对答辩人财产损失及信赖利益损失一并做出赔偿。从诉讼起因看，在买卖行为完成近二十年原告才起诉，原告的起诉缘于土地增值因素，直接目的是利益驱动；从标的看，涉案中的房屋经答辩人翻建改建，判决生效以前已拆迁完毕，因此，应事实求是看待本案，尊重历史，照顾现实。由于城乡人口流动加大，居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的农村私房转买现象，存在着相关部门监管不力的问题，造成这种现状有深层次的综合原因。土地价格上升、房屋拆迁利益驱动是引起原告主诉的直接原因，北京高院处理此类案件的指导意见是，制止出让人从无效中获得更大的利益，切实保障受让人的居住条件，据此不可以简单依照原告的诉求认定无效。如果非要认定无效，则针对本案的处理，被告主张应当综合权衡双方的利益，充分考虑到合同对双方利益的影响，针对因土地升值或拆迁补偿所获利益，在原告与被告之间妥善分配，以切实保障答辩人因房屋被拆后居住为前提，防止原告从自身过错中得到更大的利益。根据腾退现值情况和原有买卖价格之间的差异，前案判决在认定返还时没有保护答辩人的安置利益和现实问题，尤其是原告未提出返还，答辩人也没有主张返还的情况下，法院自主依据评估价判决返还，极大地伤害了答辩人的根本利益，答辩人得到的利益根本买不到同样的住宅，居住条件得不到基本保障，相反，原告从村委会得到补偿安置的同时，又通过诉讼得到双倍利益，这样的处理一定意义上侵害了答辩人的利益，鼓励了不诚信毁约行为。北京二中院曾经判决画家村的案件时，是将出让人诉求无效认定与受让人诉求利益补偿分两个不同性质的案件处理，本案的情况有更多的不同之处，村委会此次腾退搬迁，全部实现村改居和农改非，性质上不能再依照城市居民不得购买农村房屋看待；原告的基本居住条件得到保障的前提下，必然要充分考虑答辩人一家的居住现实；本案同前案是完全不同两个法律行为，拆迁人对答辩人的安置行为应当得到法律保护。如按原告主张可得拆迁补偿利益为一百六十余万元的话，答辩人一并提起反诉主张，要求原告赔偿信赖利益损失，原告须承担的赔偿数额确定为总价的百分之八十，或原告只能得到当初买卖价与现实补偿价之比相应的返还额。
资料：
　　浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害 。
　　综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。北京天依张生贵律师整理13240422999


浙江省杭州市人民政府办公厅


关于印发《杭州市国有企业财务总监管理试行办法》的通知
杭政办〔1999〕23号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
　　为了进一步深化我市国有企业改革,健全国有企业法人治理结构,构建国有产权代理关系的有效制衡机制,经市政府同意,现将《杭州市国有企业财务总监管理试行办法》印发给你们,请遵照执行。
　　实施财务总监制度,是完善国有企业自我约束机制,促进企业加强财务管理和会计监督,推进我市党风廉政建设的重要举措。各级政府、各部门和各单位要从巩固国有企业改革成果,维护国有资产安全完整的大局出发,认真做好财务总监制度的贯彻落实工作,切实加强对国有企业财务会计工作的监督管理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年七月二日

杭州市国有企业财务总监管理试行办法

　　第一条　为了确定财务总监的职责和地位,构建国有产权代理关系的有效制衡机制,促进企业加强财务管理和会计监督,制定本办法。
　　第二条　国有或国有控股企业(以下称企业)应当设置财务总监。具体范围包括:
　　(一)国有独资公司,即国有资产授权经营公司及其所属国有独资子公司;
　　(二)国有资产控股的有限责任公司;
　　(三)国有资产控股的股份有限公司;
　　(四)其他国有企业。
　　第三条　财务总监是受政府国有资产管理部门委派,对国有企业财务会计活动进行监管的高级管理人员。
　　第四条　国有资产管理部门负责财务总监的管理工作。
　　第五条　财务总监的任职资格:
　　(一)具有坚定正确的理想和信念,有维护国有资产安全,确保国有资产保值、增值和依法维护会计人员合法权益的事业心和责任感。
　　(二)具有较强的法制观念,遵纪守法,廉洁奉公,原则性强。
　　(三)具有较全面的财会专业理论知识和现代企业管理知识,熟悉财经法律、法规和制度。
　　(四)具有会计、审计、经济类中级以上专业技术资格,并担任企业总会计师或财务会计机构负责人2年以上,或在政府部门从事经济管理工作5年以上;或具有财经类研究生毕业学历,并担任经济管理、企业管理或财务会计管理工作3年以上。
　　(五)身体健康,年龄在50周岁以下。
　　第六条　有下列情况之一的,不具备财务总监任职资格:
　　(一)因渎职造成企业重大经济损失的;
　　(二)有违反国家财经法律、法规和制度,弄虚作假、贪污受贿等违法行为的。
　　第七条　财务总监实行资格认证、岗位培训和持证上岗制度。
　　国有资产管理部门负责财务总监的资格认证和岗位培训工作。
　　第八条　财务总监的职权:
　　(一)审核企业具体财务会计制度,监督检查企业财务会计制度的执行情况;
　　(二)审核企业财务会计岗位的设置方案,监督检查企业总会计师和财务会计机构负责人的任用、考核、调动和奖惩情况;
　　(三)审核企业拟订的年度预决算方案、资金使用和调度计划、成本费用计划、筹资融资计划和投资方案、利润分配方案、弥补亏损方案等;
　　(四)审核企业厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的年薪、工资和与职务相关的消费性支出;
　　(五)审核企业财务报告,评价、报告企业经营管理业绩;
　　(六)参与企业对外投资和捐赠、贷款担保、产权转让、资产重组等重大决策活动和企业财产清查工作,监督检查企业重大经营计划、方案的执行情况;
　　(七)国有资产管理部门和财政部门授予的其他职权。
　　第九条　财务总监的权限:
　　(一)有权参与企业的经营决策活动,行使企业管理和决策过程的参与权;
　　(二)有权调阅、检查企业的财务会计资料和其他文档资料,行使财务会计活动的监督权;
　　(三)有权制止、纠正企业违反国家财经法律、法规的行为;
　　(四)有权制止、纠正违反企业财务会计制度和可能造成国有资产损失的行为;
　　(五)有权提出企业审计方案,选择、确定委托审计的会计师事务所;
　　(六)有权向国有资产管理部门、财政部门以及企业主管部门提出厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的奖惩建议。
　　第十条　厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人在办理下列事项前,应当报财务总监审核或备案。
　　(一)对外提供贷款保证、债务担保、资产抵押;
　　(二)核销坏帐损失,处置不良资产;
　　(三)向境外提供资金和重大关联方交易;
　　(四)工程项目招标、重大价格调整、重大信用销售和重要经济合同的签订;
　　(五)超过管理规定标准、年度预算和项目预算的款项结算;
　　(六)应报国有资产管理部门和财政部门审批的财务事项。
　　第十一条　财务总监实行定期报告制度。定期报告包括月度报告、季度报告和年度报告。财务总监应向国有资产管理部门或其授权委派的单位报告如下事项:
　　(一)企业财务会计制度的执行情况;
　　(二)企业财务状况、经营成果和财务会计信息的质量情况;
　　(三)企业经营决策程序的执行和重大投资项目的实施情况;
　　(四)企业重大经营计划、方案的执行情况;
　　(五)其他履行职权的情况。
　　财务总监的年度报告应当报企业职工代表大会审议。财务总监对企业经营管理中存在的问题,应当向厂长、经理提出管理建议书。
　　第十二条　财务总监对下列情况应承担责任:
　　(一)未履行对企业经营管理决策的监督职责,且因企业重大决策失误造成国有资产损失的;
　　(二)未履行对企业财务会计信息质量的监督职责,造成企业决策失误的;
　　(三)对企业严重违反国家财经法律、法规的行为未制止或未按规定执行报告制度的。
　　第十三条　财务总监的具体职责应在企业基本制度中予以规定。
　　第十四条　国有资产授权经营公司的财务总监由国有资产管理部门直接委派和管理。其他企业的财务总监由国有资产管理部门授权企业主管部门或企业的控股公司委派和管理。授权委派的财务总监应报国有资产管理部门备案。
　　第十五条　财务总监不得兼任正副厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人。
　　厂长、经理和总会计师、财务会计机构负责人的直系亲属不得担任本企业财务总监。
　　财务总监不得兼任其他职业。
　　第十六条　财务总监实行聘任制,聘期3年。期满由国有资产管理部门或其授权委派的单位根据考核情况决定续聘或解聘。
　　第十七条　国有资产授权经营公司财务总监的工资、福利、保险和专业技术职务的晋升,由国有资产管理部门专项管理;其他企业财务总监的工资、福利、保险和专业技术职务的晋升,由企业主管部门或企业的控股单位负责管理。财务总监的人事档案可由人才开发中心集中管理。
　　第十八条　财务总监实行年薪制。年薪标准和考核办法,以及福利、保险待遇另行规定。
　　财务总监不得接受所在企业的任何报酬和福利。否则一经发现立即解聘,并视情节追究其经济或法律责任。
　　第十九条　财务总监实行任期和离任审计制度。审计工作由国有资产管理部门或委派单位组织实施。
　　第二十条　财务总监违反本规定,造成国有资产损失或财务会计工作混乱的,依照《会计法》等有关规定予以处罚。
　　第二十一条　本办法自发文之日起试行。