试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷　帅


引　　　　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
　　
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
　　
1.3 物业管理的立法模式
　　由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
　在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
　对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规
中国人民银行


中国人民银行关于印发《金融业务基本规章制定程序规定（试行）》的通知
1991年3月30日，中国人民银行

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国人民建设银行，中国人民保险公司：
为使金融业务基本规章制定工作程序化、科学化、规范化，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《保险企业管理暂行条例》、《行政法规制定程序暂行条例》和国务院《法规、规章备案规定》，中国人民银行总行制定了《金融业务基本规章制定程序规定（试行）》。该规定已于一九九一年二月二十二日经中国人民银行行长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻学习，并于一九九一年七月一日起执行。

附：金融业务基本规章制定程序规定

第一章 总 则
第一条 为使金融业务基本规章制定工作程序化、科学化、规范化，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《保险企业管理暂行条例》、《行政法规制定程序暂行条例》和国务院《法规、规章备案规定》，特制定本规定。
第二条 编制金融业务基本规章立法规划和计划，起草、论证、复核、审定、发布、修正、废止及解释金融业务基本规章，应当按照本规定办理。
第三条 中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司参加与其有关的金融业务基本规章的起草工作。
中国人民银行条法司（简称条法司，下同）为金融业务基本规章制定工作的组织协调部门。
第四条 本规定所称金融业务基本规章（简称规章，下同），指中国人民银行为行使国务院赋予的领导和管理全国金融事业的职责，根据法律和行政法规制定或批准的，调整金融业管理及金融活动中发生的社会关系的行为规范的总称。
第五条 中国人民银行省级分行按照总行授权拟订的适用于本辖区的规章，应当报中国人民银行审查批准。
专业银行总行拟订的适用于本系统的各种存款、贷款办法，储蓄章程，利率规定以及对金融全局有影响的或者涉及其他专业银行业务范围的规章，中国人民保险公司拟订的基本保险条款和保险费率等项规章，须报中国人民银行审查批准。
第六条 中国人民银行、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司发布的有关内部具体工作制度、文件，对具体事项的布告、公告以及行政处理决定，不适用本规定。
第七条 由中国人民银行主办、与国务院其他部门联合制定的规章，按照本规定的程序办理。
第八条 规章的名称为“规定”、“办法”、“章程”、“实施细则”、“条款”。对某一方面的金融活动作部分或比较全面的规定，称“规定”；对某一项金融活动作比较具体的规定，称“办法”、“章程”、“实施细则”；规定某一项金融活动所适用的格式合同文本，称“条款”。
第九条 起草和制定规章的原则：
一、符合宪法、法律、行政法规的有关规定；
二、坚持四项基本原则，坚持改革开放，符合党和国家的路线、方针、政策；
三、符合我国国情，从实际出发，实事求是；
四、坚持群众路线，贯彻民主集中制原则；
五、要与金融业务的发展相适应。

第二章 编制规章制定五年规划和年度计划
第十条 中国人民银行根据我国金融改革和金融事业发展的需要，编制指导性的规章制定五年规划和年度计划。
五年规划。由条法司在中国人民银行确定的金融法规体系的基础上，结合中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司的规章制定建议，拟定草案，报中国人民银行行长办公会议（简称行长办公会议，下同）审定。
年度计划。由中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司根据五年规划，在上年度十一月底以前提出，经条法司汇总平衡，拟定草案，报行长办公会议审定。
第十一条 五年规划和年度计划由条法司负责组织执行。在执行过程中，条法司可以根据形势发展的需要，提出调整建议，报行长办公会议审定或行长、主管副行长审批。
对于中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司未列入年度计划，而又必须制定的规章，由条法司汇总，报行长办公会议或行长、主管副行长审批后，作为年度计划的补充。

第三章 规章起草、论证和复核、审定
第十二条 根据规章制定五年规划和年度计划的要求，中国人民银行各司局负责起草其主管业务范围内的规章；规章内容涉及两个或两个以上司局的，起草工作主办单位由行长或主管副行长指定。
中国人民银行省级分行为起草适用于本辖区的规章的主办单位。专业银行总行、中国人民保险公司为起草适用于本系统的规章的主办单位。
第十三条 起草规章应包括规章草案和该草案有关情况和问题的说明。
规章草案的内容应包括制定的依据和宗旨、适用范围、权利义务主体、具体规范、奖惩办法、解释权、施行日期等。
起草说明的内容主要包括立法目的和依据、立法指导思想和原则、起草过程、需要说明的问题等。
第十四条 规章的内容应当用条文表达，冠以“第×条”字样，每条可以分为款、项、目。款不冠数字，错二字书写，项冠以一、二、三等数字，目冠以（一）、（二）、（三）等数字。规章条文较多的可以分章、分节。整个内容应当结构严谨、条理清楚、概念明确、文字简练规范。
第十五条 在起草规章过程中，主办单位应当征求有关部门的意见。对于涉及其他部门的业务或者与其他部门关系密切的规章，应当与有关部门协商一致；经过协商不能取得一致意见的，应当在规章草案送审时，将不同意见一并提出并说明情况和理由。
第十六条 起草规章，应当注意与现行规章的衔接和协调。对同一事项，如果作出与其他规章不一致的规定，应当在报批时专门说明情况和理由。
第十七条 起草规章，应当对现行内容相同的规章进行清理。如果新的规章将取代现行的规章，必须在草案中写明予以废止规章的名称。
第十八条 主办单位在完成规章起草工作后，应组织有关人员进行论证。
综合性规章论证的组织工作由条法司负责。
第十九条 规章草案定稿后，由主办单位的负责人签署送审报告，连同送审稿、起草说明一并送条法司复核。条法司可以组织有关单位对送审的规章草案进行会审。在复核或会审中发现规章草案送审稿中有下列情况之一的，由主办单位予以修改。
一、体例和内容结构不符合本规定第十三条、第十四条要求的；
二、意见分歧较大，需作调整的；
三、内容与法律、行政法规相矛盾的；
四、内容不明确，适用性、可操作性不强的。
第二十条 由中国人民银行各司局起草的规章经复核或会审后，由条法司报行长办公会议审议。审议时由主办单位负责人作起草说明。
经行长办公会议审议，提出重大问题或需作较大修改的规章草案送审稿，由主办单位根据行长办公会议的意见进行修改，修改后，再提交行长办公会议审定。
第二十一条 中国人民银行省级分行草拟的地方性规章，专业银行总行、中国人民保险公司草拟的适用于本系统的规章，由条法司会同有关业务司局复核后，报行长或主管副行长审定。

第四章 规章发布
第二十二条 中国人民银行各司局起草的规章，经行长办公会议审议通过后，由行长签署中国人民银行令（简称发布令）发布。
规章发布令包括序号、规章名称、通过形式和日期、生效日期、发布机关和签署人等项内容。
规章应自发布之日起三十日内报国务院备案。
规章发布以及向国务院备案事宜由条法司统一归口办理。
第二十三条 中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司拟订的规章，经中国人民银行行长或主管副行长审定批准后，授权有关中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司发布。发布形式由中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司决定。
前款规章发布后二十日内由起草单位将规章文本、起草说明等有关材料一式三十份送条法司，以向国务院备案。
第二十四条 中国人民银行令及规章印少量文本，供有关单位和部门存档备查。涉及金融全局或面向社会的规章应在《金融时报》全文刊载。
第二十五条 规章的外文正式译本，由条法司或规章起草主办单位负责审定。

第五章 规章的修改、废止与解释
第二十六条 现行规章有下列情况之一的应予修改：
一、因政策调整，有必要增减内容的；
二、因有关法规的修正，应相应修改的；
三、同一事项在二个以上规章中规定，不必要分别存在的。
现行规章修改的程序，按照本规定第三章的有关规定办理。
第二十七条 现行规章有下列情况之一的，应予废止：
一、规章规定的事项已执行完毕，无继续施行必要的；
二、规章因有关法规的废止或修正以至其失去立法依据的；
三、同一事项已被新规章规定，并发布施行的。
第二十八条 现行规章的废止，由规章起草主办单位提出意见，经条法司复核后，报行长或主管副行长批准，以行发文件的形式公布。
第二十九条 对现行规章的解释，按下列程序办理：
一、规章解释权属中国人民银行的，由规章起草的主办单位提出解释意见，经条法司复核后报经行长或副行长审批，以行发文件的形式予以解释。
二、规章授权中国人民银行各司局、中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司进行解释的，可由其以文件形式予以解释。
解释单位应在发文后十五日内将解释文件副本一式十份送条法司备案。

第六章 附 则
第三十条 中国人民银行向国务院提出行政法规的立法建议或者向国务院建议提请全国人民代表大会或全国人民代表大会常务委员会审议的法律立法建议，由行长或主管副行长签署，报送国务院。
第三十一条 国务院委托中国人民银行代拟法律、行政法规草案的起草工作，参照本规定的有关程序进行。条法司参加或负责组织起草工作。
代拟的法律草案和行政法规草案经行长办公会议审定后，由行长或主管副行长签署报送国务院。
第三十二条 全国人民代表大会常务委员会、国务院及国务院各部委（局）送中国人民银行征求意见的法律、行政法规、规章草案，由条法司组织有关部门提出修改意见。
对法律和行政法规草案的修改意见，由总行函复；对规章草案的修改意见，以条法司名义代总行函复。
第三十三条 经国务院授权中国人民银行发布的行政法规，由中国人民银行行长签署发布令公布，并在《金融时报》上全文刊载。
第三十四条 授权中国人民银行解释的法律和行政法规，比照本规定第二十九条规定的程序，承办解释工作。
第三十五条 中国人民银行省级分行、专业银行总行、中国人民保险公司根据规章制定的具体业务制度、办法，应在发布实施后三十日内将副本一式十份送条法司备案。
第三十六条 本规定解释权属中国人民银行。
第三十七条 本规定自一九九一年七月一日起施行。