对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条，是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下：“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效｡”

根据这一规定，我们可以得出两种结论：

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下，人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下，房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说，这样的合同属于效力待定的合同，类似这样的规定，在法律条款上很多，诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前，不会产生争议，而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后，会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定：“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，很显然，这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下：“第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候，会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是：当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时，可以依据第（二）项，恶意串通，来确认合同无效。也就是说，在没有其他无效情形的情况下，在《合同法》的框架内，已经不认为此类合同属于无效合同，甚至也不属于效力待定合同，而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定：“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。据此，当出租人将房屋卖给第三人，并办理过户登记手续后，第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下，如果承租人根据《民通意见》第118条的规定，要求确认合同无效。该如何处理？是法院确认合同无效，然后撤消房屋过户登记手续吗？

在此情况下，法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题，但是也存在一个问题，善意取得的适用前提应当是无权处分，出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突，《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）废止了“民通意见”第118条，今后在遇此类案件时，当适用合同法的规定，确认合同有效，对于承租人因此而遭受的损失，由出租人承担。

2010．8．7
安徽省滁州市人民政府办公室


关于印发滁州市人民政府特邀行政执法监督员工作规则的通知

滁政办〔2009〕52号


各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《滁州市人民政府特邀行政执法监督员工作规则》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。



滁州市人民政府办公室
二〇〇九年七月二十八日



滁州市人民政府特邀行政执法监督员工作规则

　　第一条　为充分发挥社会各界对行政执法活动的监督作用，促进依法行政，根据《安徽省行政执法监督条例》等规定，结合我市实际，制定本规则。
　　第二条 市政府特邀行政执法监督员是指市政府在市人大代表、政协委员、民主党派、工商联、社会团体以及机关企事业单位和无党派人士中聘请的兼职行政执法监督人员。
　　第三条　市政府特邀行政执法监督员应当具备下列条件：
　　（一）年满十八周岁，具有大学专科以上学历；
　　（二）身体健康、品行端正、办事公正，具有较高的政治素质；
　　（三）没有受过刑事处罚或者开除公职的行政处分；
　　（四）重视和支持法治政府建设，具有较强的法律意识和较高的政策理论水平；
　　（五）善于听取和反映各方面的意见，敢于坚持原则，能够依法履行行政执法监督职责。
　　第四条　聘请市政府特邀行政执法监督员，按照以下程序进行：
　　（一）市政府法制办公室向有关机关、社会团体、企事业单位提出聘请的意向性意见；
　　（二）有关机关、社会团体、企事业单位提出本单位建议人选；
　　（三）市政府法制办公室对建议人选进行审查，确定市政府特邀行政执法监督员推荐人选；
　　（四）推荐人选报市政府批准后，由市政府印发聘任通知并颁发聘书。
　　第五条　市政府特邀行政执法监督员持特邀行政执法监督员证在市政府法制办公室指导下从事行政执法监督工作，主要履行下列职责：
　　（一）通过各种监督渠道了解全市行政机关执法队伍建设情况、履行法定职责情况和行政机关及其行政执法人员依法办事情况；
　　（二）及时反映、传递社会各界对行政机关及行政执法人员违法执法活动的检举、投诉情况，以及对行政执法工作的意见和建议；
　　（三）应邀参与、协助市政府组织的行政执法监督、检查等工作；
　　（四）受市政府委托，专题调查行政执法活动中的问题；
　　（五）办理市政府安排的其他行政执法监督事项。
　　第六条　市政府特邀行政执法监督员享有以下权利：
　　（一）对行政机关及其工作人员履行法定职责情况进行查询；
　　（二）根据工作需要查阅有关文件和资料；
　　（三）应邀参加政府及其部门有关会议；
　　（四）调查了解行政执法有关问题的办理情况；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他权利。
　　第七条　市政府特邀行政执法监督员应当履行以下义务：
　　（一）注重调查研究，实事求是；
　　（二）保护公民、法人和其他组织的合法权益；
　　（三）认真履行工作职责，遵纪守法；
　　（四）遵守有关工作制度，不得以权谋私或妨碍行政机关正常的公务活动，保守国家秘密；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他义务。
　　第八条　市政府特邀行政执法监督员聘期与本届政府届期相同，可以连聘连任；续聘的，按本规则第四条的规定办理。
　　第九条 市政府法制办公室负责市政府特邀行政执法监督员的日常联系工作：
　　（一）组织特邀行政执法监督员参加有关会议和相关行政执法监督活动；
　　（二）了解、反映特邀行政执法监督员对行政执法监督工作的意见、建议和要求；
　　（三）向特邀行政执法监督员所在单位通报特邀行政执法监督员的工作情况。
　　第十条　本规则自印发之日起施行。