论物证/吴勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 12:39:32   浏览:8229   来源:法律资料网
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论 物 证

吴 勇
(西南民族大学法学院2003级法学2班,四川,成都,610225)

摘要:物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先,无论是在刑事案件还是在民事案件中;无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中,物证都是普遍存在的。其次,物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息,可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。笔者从物证的概念、物证的种类、物证的特征以及物证的审查与鉴定等方面对物证进行了全面的阐释。
关键词:物证 物证审查 物证鉴定 物证特征

引 言
“物证不怕恫吓。物证不会遗忘。物证不会向人那样受到外界影响而情绪激动,物证总是耐心地等待着真正识货的人去发现和提取,然后再接受内行人的检验与评断。这就是物证的性格。”
---------赫伯特.麦克唐奈

一、物证的概念
人类使用物证已有几千年的历史。据我国“周礼”记载,周朝已有门“掌盗罪之任器货贿”的官吏,说明在当时的诉讼中,人们已经认识到了像凶器、赃物这样一些物品的证据作用,这就是物证。当然,“物证”这一概念明确出现在法条中却较晚,现在一般认为,“物证”的概念最早见之于1808年法国的《刑事诉讼法典》。物证的使用既有悠久的历史,那么,什么是物证呢?
物证,英国学者称之为实物证据。他们给实物证据所下的定义是:“交由法庭查验的文件之外的物体。”[1]这个提法显然有一定的局限性,因为并不是所有的物证都提交法庭检验。
原苏联法律上给物证所下的定义是:“物证,是曾供犯罪使用的工具,保有犯罪痕迹的物品,或者曾为被告人犯罪行为侵害的客体物,以及其他可供发觉罪犯,查获罪犯的物品和文件。”[2]这是用列举物证类型的方式所下的定义,这样下定义很难完满地揭示出物证的实质。
物证是证据体系中重要的科学证据,我国法律虽明确规定了证据的概念,却没有规定什么是物证,在众多的诉讼法学证据学专著、教材和专题文章里,具有广泛代表性的物证概念有两种:
(一) 传统意义上物证的概念:
物证,就是指对案件事实情况有价值的物品和痕迹。如:犯罪凶器、被窃财物、现场指纹等(区别与“人证”)。参见《现代汉语大词典》(修订本),中国社会科学院语言研究所词典编辑室编。该定义为大多数学者所接受,也相当普遍的出现的法学著作里。但是随着物证技术的不断发展,该定义的弊端也就日益的显现出来,主要表现在两个方面:
1、“证明案件真实情况的”这一种差未能指明物证所特有的属性。
2、“物品和痕迹”只是物证表现形式的一部分,未能囊括所有的物证表现形式。[3]
八十年代中期,有些学者意识到物证概念的不足,开始进行修正。如:“物证是指证明案件真实情况的一切物质。”[4]“物证是指据以查明案件事实情况的客观实在物。”[5] 这两种定义指出物证的属概念是一切物质或客观实在物,避免了犯定义过窄的逻辑错误。但是所选择的种差依然没有揭示出物证的特有属性。
(二) 现代意义上的物证概念
八十年代开始,随着现代分析方法联用技术、激光技术、微区分析技术、电子计算机及其图像处理技术、声纹技术等应用于物证检验领域,传统的物证检验技术与现代尖端分析技术的结合,解决了过去我们无法识别的许多问题,大大拓宽了物证检验的范围,促使人们对沿袭多年的传统物证概念重新认识。九十年代中期,出现了具有现代意义的物证概念,其典型代表有:“物证是以其自身属性、特征或存在状况证明案件事实的客观实在。”[6] “物证是以其自身属性、外部特征或存在状况证明案情的客观实在。”[7]与传统的物证概念相比,其意义在于突破了“物品和痕迹”的局限。笔者认为:物证是指以物品和物质痕迹的存在状况、外部特征或者物质属性对案件起证明作用的实物证据,首先,该定义指明了物证所属的种类即实物证据,其次,该定义对物证的内在特征进行了很好的阐释,符合现代意义上物证的特点,从理论上拓宽了物证的范围,给物证技术的发展带来了新的契机,同时也为司法机关运用形形色色的物证开辟了广阔的新天地。
(三) 物证与书证的区别
书证是指以文字、符号、图画等记载的内容和表达的思想来证明案件真实情况的书面文件和其他物品,其与物证的区别表现在:
1、书证是记载与一定物质(不限于纸张)上的文字、符号所表达的内容俩证明案件事实的,而物证是以其外形、质量等证明案件事实的,这是二者的最根本的区别。
2、法律对某些书证有特殊要求,而对物证无任何特殊要求。

二、物证的种类
人们在司法活动中遇到或使用的物证是多种多样的,大到高楼桥梁,小到遗传基因,世界的万物都有可能成为案件中的物证。因此,物证是无法列举穷尽的,但是为了更好的把握物证概念的内涵和外延,可以从不同的角度对物证进行分类:
(一)在自然界中,物体的基本形态包括固态、液态和气态,与此对应,物证可分为:固体物证、液体物证和气体物证。
(二)根据体积和压力的大小不同,可以把物证分为:巨体物证、常体物证和微体物证。
(三)根据检验的科学方法不同,可以把物证分为:物理物证、化学物证和生物物证。
(四)根据证明案件事实所依据的特征不同,可以把物证分为:形象特征物证、习惯
特征物证和气味特征物证。形象特征指客体的外表结构、形状形态、图像花纹、颜色光泽等,如:手印、足迹、工具痕迹、枪弹痕迹等物证就是形象物证;成分特征指客体物质成分的种类、含量、结构、排列、比例等方面的特征,如:血液、精液、毛发、人体组织等可以进行DNA图谱分析的物证就是成分特征物证;习惯特征指客体进行某种运动的习惯方式和特点,如:人的书写习惯特征和行走习惯特征等,而反映的书写习惯特征的笔迹和反映人的行走习惯特征的步法足迹就属于习惯特征物证;气味特征是客体物质所具有的能够刺激人和动物的感官并能产生味觉的特征,能够反映人体气味特点或物体气味特点的气味和物品句属于气味特征物证。[8]
尽管目前人们对物证的种类从不同的角度进行了探讨,然而,笔者认为以上分类没有很好的揭示出物证的内涵,对实践的指导意义不大,我们的理论研究最终的目的就是要为我们的实践服务,理论来源于实践,又是用于指导实践的,邓小平曾经说过:“实践是检验真理的唯一标准。”为此,笔者从新的角度对物证的种类进行了思考:
根据物证的来源不同,可以将其分为原始物证和派生物证。原始证据优先原则,是从英美法中最佳证据规则演化而来的,所不同的是,最佳证据规则只是适用与书证,要求书证必须提供原件,笔者认为原始证据优先规则对物证也同样适用。
[美国联邦证据规则]第1002条[要求原件]规定:“为证明文字、录音或照相的内容,要求提供该文字、录音或照相的原件,除非本证据规则或国会立法另有规定。”这里的要求原件,其范围不仅仅是书证,同样也包含着物证。
我国刑事诉讼中虽然没有规定原始证据优先原则,但最高人民法院《解释》第53条规定:“收集、调取的书证应当是原件。只有在取得原件确有困难时,才可以是副本或复制件。收集、调取的物证应当是原物。只有在原物不便搬运、不易搬运、不易保存或者依法应当返还被害人时,才可以拍摄足以反映原物外形或内容的照片、录像。”最高人民法院《民事证据规定》第10条规定,当事人向法院提供证据,应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的,可以提供经人民法院核对无异的复制件或复制品。
派生物证,是指对原始物证进行复制而产生的物证反映体,该物证之所以产生主要是由于原物不便搬运、不易保存湖依法应当返还被害人时才可产生,其证明力较原始物证弱,这是因为原始物证的真实性可能会更大,而派生物证的虚假性可能更大。所以我们认为从物证的来源进行分类,对现实具有较大的指导意义。

三、物证的特征
物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先,无论是在刑事案件还是在民事案件中,无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中,物证都是普遍存在的。其次,物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息,可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。由于物证一般都具有较强的客观性和稳定性,所以物证往往比其他证据更为可靠,具有较高的证明价值。那么,物证和其他证据相比,到底具有什么样的特征呢?
物证是特定的物,它是物质性的存在,这是物证的本质所在。这种木质决定,物证具有绝对的真实住、相对的稳定住、整体的被动性、作用的双联性、方式的间接性和功能的不可替代性这样六大特点。
(一)绝对的真实性
这是物证最大的特点。对于绝对的真实性可以从两个方面去理解:
第一,任何物都是真实,物在任何情况下都是真实。作为物证的本身就是真实。物是人世间一切真实的基本体现者。物的构成,物的形体,物的处所、状态、运动、变化等都是真实。人的作用就在于.尽一切努力把物所体现的真实,准确地反映出来。有人会说,物证中也有假的东西,例如伪证。不错,伪证是伪造的证据。但是这只是人为制造的假象,其目的在于迷惑人的视听,为办案人员认识真实设置障碍。但就作为伪证的物来说,它仍然是真实,只要办案人员能够正确地认识作为伪证的物中的真实,这个伪证也就被揭露出来了。因此我们说,任何物都是真实,物在任何情况下都是真实。
第二,物证就是实质真实。真实有两种:一种是形式真实,另一种是实质真实。人证是通过形式真实去探求实质真实的。而书证中两种真实兼备。而物证构成中的全部因素都体现实质真实。
(二)相对的稳定性
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遵义市殡葬管理办法

贵州省遵义市人民政府


遵义市殡葬管理办法
发文机构:遵义市人民政府
发文日期:2000-12-25
实施日期:2000-12-25


遵义市人民政府令第22号
《遵义市殡葬管理办法》已经2000 年12月25日市人民政府第34次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长:傅传耀
二OOO年十二月二十五日

遵义市殡葬管理办法

第一章 总 则

  第一条 为加强殡葬管理,推进殡葬改革,规范丧葬活动,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《殡葬管理条例》及有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的丧葬活动及殡葬管理工作。
  第三条 殡葬管理应坚持积极地、有步骤地实行火葬,改革土葬,节约殡葬用地,革除丧葬陋俗,提倡文明节俭办丧事的方针。
第四条 各级人民政府应当加强对殡葬工作的领导,将殡葬改革纳入国民经济和社会发展计划。
  第五条 市民政部门是全市殡葬行政主管部门,负责全市殡葬管理工作。各县、区(市)民政部门负责本行政区域内的殡葬管理工作。各县、区(市)民政部门所属殡葬管理处(所)负责殡葬管理的日常工作。
公安、工商、国土、林业、卫生、物价、建设、环保、规划等部门应按照各自的职责协助民政部门做好殡葬管理工作。
  第六条 机关、团体、企事业单位和居(村)民委员会负责本单位、本辖区的殡葬改革宣传教育工作,引导公民科学、文明节俭办丧事。
  第七条 本市实行火葬的区域为:红花岗区和遵义经济技术开发区,遵义县、绥阳县和赤水市的城区以及其他距离火葬场50公里范围内的区域;提倡桐梓县城推行火葬。其他县(市)的城区应创造条件逐步实行火葬。
第二章 丧事活动管理
  第八条 区内的人员死亡,其遗体均实行火化,骨灰应寄存骨灰堂或葬于公墓。提倡抛撒等文明节俭的多样化方式处理骨灰。严禁将遗体埋葬或将骨灰入棺土葬。
  第九条 区所在地的县(市)人民政府应当合理规划土葬用地。已建立公墓或公益性墓地的,应将遗体(或骨灰)葬入公墓或公益性墓地。未建立公墓或公益性墓地的,遗体应在政府划定的荒山、瘠地埋葬,并推行深埋不留坟头。
  第十条 行政区域内所有人员(含外来人员)在火葬区内死亡后,其亲属或所在单位应在12小时内通知殡仪馆、火葬场或殡仪服务站接运遗体。任何单位和个人都不得以任何方式或借口将遗体外运。有殡仪馆、火葬场或殡仪服务站的城区,不得在医院内设置悼念场所进行悼念活动,医院太平间只能暂时存放在医院死亡的遗体,停放时间一般不得超过12小时。因特殊情况需要将遗体运出火葬区,必须经县级以上民政部门批准。
  第十一条 遗体的运送、防腐、整容、冷藏及火化由殡仪馆、火葬场或殡仪服务站承办。未经民政部门批准,任何单位和个人不得从事经营性殡葬服务。
  第十二条 运送、火化正常死亡者,需提交卫生部门规定的医疗机构出具的死亡证明或所在地居(村)民委员会出具的死亡证明;非正常死亡者和无名尸体,需提供县级以上的公安、司法部门出具的死亡证明。
因患传染病死亡的,按照《中华人民共和国传染病防治法》的有关规定处理。
  第十三条 医疗教学、科研等单位需要利用遗体进行教学、科研以及自愿捐献遗体供教学、科研的,使用遗体的单位和死者亲属应先到公证机关进行公证,然后到民政部门办理手续。
  第十四条 正常死亡的遗体在殡仪馆、火葬场或殡仪服务站保存期限不得超过3日,特殊情况须延长保存期限的,应经民政部门批准。
  第十五条 城区治丧悼念活动必须在殡仪馆、火葬场或殡仪服务站进行,禁止在其他场所停尸治丧。
  第十六条 禁止在殡仪活动中进行封建迷信活动。悼念活动不得妨碍公共秩序、影响公共卫生和危害公共安全,不得侵害他人合法权益。信教群众在丧事活动中举行的宗教仪式,应在县级以上人民政府批准的宗教活动场所进行。
第三章 殡葬设施管理
  第十七条 各级人民政府应根据本行政区域的殡葬工作规划,把殡葬服务设施建设列入同级城乡建设规划和基本建设计划。
  第十八条 全市殡葬设施的规划、布局、数量由市民政部门提出方案,报市人民政府审批。
  第十九条 建设殡葬设施按下列程序报批:
  (一)建设公墓,由市、县(市)民政部门审核同意,并会同规划、国土部门办理相关手续后,报省民政部门审批;
  (二)建设殡仪馆、火葬场,由市、县(市)民政部门提出方案,报同级人民政府审批;
  (三)建设殡仪服务站、骨灰堂(含骨灰陵塔),由市、县(市)民政部门审批;
  (四)农村为村民设置公益性墓地,由乡(镇)人民政府审核同意后,报县级民政部门审批。
红花岗区和遵义经济技术开发区内的村民设置公益性墓地由市民政部门审批。
第二十条 任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施。禁止建立或恢复宗族墓地。建立公墓的地区,禁止在公墓以外建墓立碑。
  第二十一条 农村公益性墓地、骨灰堂不得从事经营性活动,不得为村民以外的其他人员提供墓穴用地和存放骨灰。
  禁止转让、买卖墓地和骨灰存放格位。
  第二十二条 禁止在下列地区建造坟墓:
  (一)林地、基本农田保护区范围内的耕地;
  (二)城市公园、自然保护区、风景名胜区和文物保护区;
  (三)水库及河流堤坝附近和饮用水源保护区;
  (四)铁路、公路主干线两侧。
  前款规定区域内现有的坟墓,除受国家保护的具有历史、艺术、科学价值的墓地予以保留外,其他均应限期迁移或者深埋不留坟头。
  第二十三条 严格限制墓穴占地面积和使用年限。火葬区埋葬骨灰的单人墓和双人合葬墓墓穴占地面积不得超过1平方米;土葬区埋葬遗体的单人墓墓穴占地面积不得超过4平方米,双人合葬墓墓穴占地面积不得超过6平方米。墓穴使用期限不得超过三十年,逾期墓主应重新办理手续。
  第二十四条 殡葬服务单位应当加强对殡葬服务设施的管理,保持服务场所设施的整洁完好,防止环境污染。
  殡仪服务人员应遵守职业道德,严格执行操作规程,实行规范、文明服务,不得利用工作之便索取财物,刁难死者亲属。
  第二十五条 殡葬服务收费项目及收费标准应严格按财政、物价部门的规定执行,收取的费用纳入财政专户,实行收支两条线管理。
  第二十六条 民政部门殡葬服务机构开展的殡葬服务性业务免征营业税。
第四章 殡葬用品管理
  第二十七条 生产、销售殡葬用品,必须先向县级民政部门提出书面申请,经批准同意并到工商行政管理部门办理有关手续后,方能生产或销售。任何单位和个人不得在规定的生产、销售场所以外的地方从事殡葬用品生产、销售活动。
  第二十八条 禁止生产、销售封建迷信殡葬用品。禁止在火葬区生产、销售棺材等土葬用品。
第五章 罚 则
第二十九条 未经批准,擅自兴建殡葬设施的,由民政部门会同建设、国土部门予以取缔,责令恢复原状,没收违法所得,可以并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。
第三十条 墓穴占地面积超过规定标准的,由民政部门责令限期改正,没收经营者违法所得,可以并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。
  第三十一条 将应当火化的遗体土葬,或者在公墓和农村的公益性墓地以外的其他地方埋葬遗体、建造坟墓的,由民政部门责令限期改正;拒不改正的,可以强制执行。
  第三十二条 办理丧事活动妨害公共秩序、危害公共安全、侵害他人合法权益的,由民政部门予以制止;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 制造、销售封建迷信殡葬用品的,由民政部门会同工商行政管理部门予以没收,可以并处制造、销售金额1倍以上3倍以下的罚款。
  第三十四条 殡仪服务人员利用工作之便索取财物的,由民政部门责令退赔并视情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
  第三十五条 香港和澳门特别行政区居民、台湾同胞、华侨以及外国人死亡,要求在本市安葬的,按国家有关规定办理。
第三十六条 本办法由市人民政府法制机构负责解释。
  第三十七条 本办法自发布之日起施行。



租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(下)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月11日 星期五

摘要:通过上篇与中篇的分析,读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知,了解了出租方有可能埋设陷阱的地方,明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中,笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享,力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器,知悉应思考及谨慎的要点,做到胸有成竹、进退自如。
关键词:出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中,当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后,各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证,承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题,结合实战经验,请各位读者稍安勿躁,容笔者一一为您道来。
第一,保证条款。
也许有些读者会认为,保证条款是合同中次要的、非本质性的条款,对履行合同可能产生影响(反面想就是可能不产生影响,这符合大部分国人的侥幸心理常态),但并非决定性作用;如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时,守约方要求违约方承担相应的违约责任即可,犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来,保证条款的作用就微乎其微了吗?
保证,就其基本含义,就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明,就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证,前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明,后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款,不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策,便于提高办事效率,减少签约成本,而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时,一旦发现一方存在不实陈述,依据明确约定的协议条款来主张违约,就实践而言,比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此,结合笔者处理过的此类案件,建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点:
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中,承租方可根据实际情况填写下表,并根据表格内容形成条款文字,列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽,有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格,辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议,并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权,避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局,进而造成承租方的重大损失。
对此,出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权(或房产的转租权、使用权及经营管理权),保证房产不是违法建筑、无查封,其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准,并已通过相关报批、施工及验收,手续齐备”,并确保“如租赁房产不符合上述保证内容,出租方应及时整改,包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收,并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务,但在合同里进行明确的、详细的约定,有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容,明确各方执行维修保养工作的流程,避免约定不清而发生维修保养范围争议,进而导致维修延误、损失扩大,也可防止出租方以维修保养为名,经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中,常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形,更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方(俗话说,水是生命的源泉,切断“源泉”即可将承租方“毙命”,这般行之有效的方法,出租方怎会轻易放弃,可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊)。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为,以及日后矛盾的无限激化,在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定,以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求,确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任,并可设定紧急自救措施及预救方案,以及出租方违约时的责任承担(包括但不限于租金减免、违约金支付等)。同时建议特别约定,“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议,或因合同项下其他事项产生纠纷,双方均应协商解决,出租方不得以任何理由断电、断水,否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方,无论合同条款如何约定,依然我行我素,一旦不能与承租方“英雄所见略同”,就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法,公然叫嚣,视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方,建议承租方不要“针尖对麦芒”,而是借鉴毛爷爷的“敌进我退,敌驻我扰,敌疲我打,敌退我追”的十六字战略,一方面稳住出租方竭斯底里的情绪,以尽快恢复水电供应为首要目标,以避免我方损失扩大,另一方面尽快固定证据、保留证据,核算已发生的损失,甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本(当然可考虑鼓动其他租户一起行动,俗话说“人多力量大,蚁多咬死象”)、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额,并决策是对出租方采取法律行动,还是以此为由换来续租谈判的优惠条件(极端顽固的出租方不适用此项),或是退后一步海阔天空。当然,无论承租方如何决策,都别忘了关键,借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方,建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续,以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容,包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等,以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务,同时强调出租方对该等协助工作不得另收费,以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营,以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中,出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时,常常使承租方爱恨交错,进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用,如果暂停使用,对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割(餐饮类、美发类尤甚),而如果继续使用,在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下,惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此,结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素,笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理,以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响,进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考:
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的,出租方应提前【】个月书面告知承租方(包括但不限于施工方案、施工时间等),并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用,若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损,出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时,承租方有权自行选择:
(1) 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除,租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失,包括但不限于营业利润等,均由出租方承担。
(2) 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时,出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二,谨慎针对承租方的严苛要求(承租方的保证条款)。
出租方获得对价后让渡房产的使用权,当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为,预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解,但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款,对于承租方后期将房产用于相关商业经营时,承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如,“承租方保证合法经营,不因违法违规被政府部门查处,包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等,不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道,否则出租方有权解除本合同,承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失,还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如,“承租方保证,其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可,以及相关所有权人(或使用权人)出具的授权、签订协议等,并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效,否则出租方有权立即解除本合同,且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款,面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑,带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身,以此充分的藉口来解约,不但不用承担违约责任,而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹,威力不小,建议承租方擦亮眼睛,谨慎分析其日后可能产生的冲击,充分设想这些冲击将带来的不利后果,以及己方能够应对并充分解决的可能性,经与出租方谈判后,可选择:
(1) 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的,紧扣该目的而抛出诱人的商业条件,在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
(2)若不能删除或调整该等约定,可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款,以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势,比如是大型集团或企业,经济实力雄厚,拟承租期限较长,拟承租的区域较大等。
(3)若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方,实在无计可施时,笔者建议另行选择他处房产,即使再迫切也不要存侥幸心理,与其终日战战兢兢,不如即刻勇敢放手,因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。